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想投资街铺,按现在年收益率4.5%左右,并且产权还有32年,请问值得投资吗?

作者: 银行贷款编辑   2019-03-15 10:22

  我们先做一组数据分析:假定个人年投资回报率为5%,而街铺投资一次性现金100万。

  第一种情况,是在32年后净值为0,年收益4.5%,使用期32年的情况。那么32年后100万其他投资本金及收益总额为476万;而街铺收益(含复利)为427-100(本金)=327万。两者相差150万,差额比例为35%。即便是店铺还可以以现在的价格收回,那还是相差达到50万。

  第二种情况,假如每年的租金收益按3%递增,5年调整一次。那么32年可以达到685万元(复利计算)。那么就可以超过一般理财的30%。还有一部分的残值可以考虑。

  经过上面的两种情况,可以比较清楚地看到。投资商铺作用的不仅仅是现在的租金,其实考虑租金的增值空间更为重要。一些未来规划发展好的区域,还会有更大的增值空间。而那些偏僻的潜力不大的即便现在收益率高也不要去投资,否则一旦套进去就要割肉才能解套。

  商铺投资不同于住宅投资,使用期满后很可能会被超低价收回或征收超额土地使用权税。这样就要在使用权有效期内把收益全部拿回来,而且每过一年价值就会减弱一分。主要是在租金收益中体现价值。

  笔者认为50年使用权的街铺年平均收益至少要达到6%以上才可以相对合理,而考虑房租的增值空间就极为重要。另外,只有32年使用权的街铺平均租金回报率还要更高,现在的4.5%绝对是低的,只有考虑未来的增值空间较大的情况下才可以接受。商铺是在互联网时代最容易被吞没的产业!