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假设:买房时首付100万按揭100万,利息100万,5年后卖250万。这个现在是否亏了?

作者: 银行贷款编辑   2019-10-09 13:51

  如果仅仅计算利益而忽略5年居住的价值,对于卖房的人来说已经亏了。买房的成本有税费、利息,另外还需要算上假如不买房的话那些用于付首付和月供的钱为我们带来的潜在收益,具体多少我们可以看一下数据。

  为了便于计算,我们假设100万房贷的利率是5.39%(上浮10%),期限30年,总利息大概102万,与题目的条件相当,这时每月的月供是5609元。下面我们看一下各种相关的数据。

  一、成本和消失的潜在收益。

  1、成本

  契税。契税需要结合房子面积来计算,不同的面积要对应不同的税档。假设房产在90-144平之间,相应税率为房价的1.5%,一套200万的房子,契税就是3万。

  房贷利息。以等额等息这种还款方式来看,这五年所支出的房贷利息大概26万左右。

  2、消失的潜在收益。

  消失的潜在收益是如果不买房,那些用于买房的首付和月供是可以为自己带来利息收入的,买房了就没有了,但真正计算卖房是否赚了应该把这个也考虑进去。

  100万的收益。100万定存5年,按照普通的4.2%的利率,利息收益是21万。某城商行的利率可以达到5%,那实际收益会更高。

  月供款的收益。如果不是用来还房贷,每月按5609做零存整取的存款,5年下来的利息是2万左右。

  计算以上成本和被消失的潜在收益,总共的成本是大概是52万。

  二、房产的溢价。

  首付100万,按揭100万,那超始房产总值就是200万,升值与是否有房贷无关,现在5年后卖出了250万,实际房产升值了50万,比上面计算的成本还少了2万。换一种计算方法也是一样,250万的实收房款减去100万本金,再减去5年月供还进去的7万左右的本金,再减去银行要扣除的房贷余额93万,毛利为50万左右,减去房贷利息26万,再减去契税3万,得21万。再算上消失的潜在收益,得数为负2万。

  由以上两个数据可知,如果不算上房产的居住价值,不算上其可能用来出租所取得的收益,房产的升值并没有覆盖到成本,实际上如果较真一些在利益上还是亏钱的。