主页> 贷款> 大额贷款> 住房贷款> 房贷利率

房贷三月一号以后不改成浮动利率,那还用签一个新的固定利率嘛?

作者: 理财规划小编   2020-01-17 17:20

  2019年12月28日,央行发布了一条重磅消息,自2020年3月1日起将存量浮动利率贷款的定价基准转换为LPR(贷款市场报价利率),这也就是说今后房贷利率不再挂钩以前的基准利率(5年期基准4.9%)了。

  可以肯定,各大商业银行会从3月1日开始主动联系房贷客户重新商议并签署新合同,如果您的原合同执行的就是固定利率且不打算更改为浮动利率,也就是不去签新合同,则银行会默认为原合同执行的利率水平不变。
 
  首先,央行公告如何调整房贷利率呢?
 
  一、房贷利率如何定价
 
  我们先简单了解一下个人住房贷款,众所周知,过去我们的房贷一般都是5年期以上的商业贷款,按照央行基准利率上浮或打折形成的,比如说5.88%的房贷利率就是在4.9%的基准利率基础上上浮20%。但2019年10月8日以后的增量房贷利率锚定LPR,LPR则是每个月公布一次的贷款市场报价利率。目前,最新的5年期LPR是4.8%,房贷利率在LPR基础上加点(加点数值可为负)形成。
 
  很明显,如果是按照原来的央行基准利率计算,那么所有挂钩基准利率的房贷利率只有在央行基准利率变化时才能跟着变,据了解4.9%的基准利率自2015年10月以来已经四年以上未变。而今后挂钩LPR的房贷利率会随着LPR变化而变化,LPR每个月都有一次可能的变化(因为也可能不变)。
 
  二、存量浮动利率定价基准具体怎么调整?
 
  显然,根据央行发布的公告来看,今后将有两种转换选择方案:
 
  第一种、将房贷利率转换为固定利率。按照规定,商业性个人住房贷款利率转换后水平应等于原合同的执行利率水平。但请注意一点,一旦选择固定利率后,以后还房贷期限内利率不再浮动。
 
  第二种、从基准利率转换为LPR,选择“LPR+加点”形成最终房贷利率。LPR作为贷款市场报价利率,每月20日发布一次,是不断变动的。换句话说,如果选择此类加点形成的利率,那么,以后的房贷利率将随着LPR的升降而可升可降,当然月供也可能变多或变少。
 
  值得一提的是,固定利率客户,利率不再浮动;切换至LPR的客户,“加点数值”在还贷款期限内不变。
 
  那么,选择哪一种利率更划算?
 
  首先,选择哪种形式更划算主要还是取决于未来的LPR走势,当LPR在未来处于下行空间时,那肯定是选择LPR加点形成的房贷利率更划算。
 
  其次,我们可以通过案例分析具体看一看:
 
  比如说,您之前的房贷利率是上浮10%,即目前执行的房贷利率为4.9%*1.1=5.39%,若按照第一种方式,那么就与银行约定后续按照固定利率5.39%进行还贷;但若是选择第二种方式,则当前利率与最新LPR(2019年12月20日发布的5年期利率4.8%)的差值为59个BP。
 
  如果未来LPR上行,则房贷利率也会相应上行,反之如果LPR未来处于下行空间,比如下行至4.3%%,则您的房贷利率届时将执行为4.3%+0.59%=4.89,明显低于您所选择的固定利率。
 
  总之,通过以上分析来看,我们可以发现随着未来LPR走势不同,个人住房贷款利率的变化一目了然。从中长期来看,在经济下行压力增大的情况下,LPR利率水平下行空间较大,选择随行就市更划算(未来利息支出会有所减少);但如果看重稳定,也可选择固定利率,同时要是剩余还款期限短、贷款剩余额度也较少的情况下,选择哪一种都不会有太大的差别。需要提醒一下,重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。因此客户在与金融机构协商定价基准转换条款时,可约定一下重定价周期及重定价日,最短为1年(当然您也可约定3或5年等)。