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一些烂尾楼为什么不能继续开发?

作者: 银行贷款编辑   2020-01-08 16:05

  烂尾楼目前无论是在大城市还是小城市都存在,特别是在前几年各大城市房价不断高升的时候,很多开发商都是到处借钱开发楼盘,结果市场需求萎靡,如果继续开发楼盘只能出现亏损,因此很多开发商都只能跑路,结果导致很多城市都出现了不少烂尾楼。

  其中最著名的就是河南南阳连续出现了多个楼盘烂尾,2014年高峰时期,南阳共出现了302个问题楼盘,其中烂尾的楼盘达到50个以上。

  对于这些烂尾楼盘很多朋友都表示不理解,目前很多城市的房价仍然继续上涨,卖房仍然有利润空间,但为什么这些烂尾的楼盘不继续开发,或者没有人接盘呢?

  其实烂尾楼并没有大家想象的那么简单,很多楼盘之所以烂尾,这里面的原因是比较复杂的,不同的楼盘原因可能不一样,但总结来说无非就以下几种情况。

  第一、资金链断裂。

  很多开发商在开发项目的时候,并不是拿自己的钱去开发,而是通过借银行的资金去开发,很多开发商只需要有25%的启动资金就可以开始建设楼盘。

  但是对那些实力不怎么强的开发商,如果他们盲目的开发楼盘,盲目的到处借钱,一旦楼盘卖不出去,某一个环节影响了资金的整体流动,那么最终就会导致资金链断裂,一旦资金链断裂之后,原来的项目开发商基本上没有太大的希望重新启动项目了。

  第二、债务关系复杂。

  有的朋友可能比较好奇,有些烂尾的项目所处的地段都是比较好,但是为什么那么多年都没有人接盘,即便原来的开发商没钱开发了,但把这个项目转手给其他开发商,总是可以继续开发下去吧?

  可问题并没有那么简单,很多项目之所以没有人愿意接盘,有一个很重要的原因就是债务关系比较复杂,这里面不仅涉及到银行贷款,还有可能拖欠土地款,还有建造商的工程款,还有预售购房的那些款项,甚至还有可能涉及很多民间高利贷。

  这些债务当中很多都是会产生利息的,比如银行贷款,你拖欠的时间越长,对应的罚息会越多,说不定开发商接盘之后把楼盘卖出去都不足以偿还原来的债务,那岂不是亏损?

  第三、项目违建。

  在众多烂尾楼盘当中有不少项目都是因为违建而被叫停的,比如土地手续不齐全,规划不符合要求等等。这些项目在刚开发的时候,开发商可能通过一些关系能够顺利启动项目,但是一旦某些部门换了领导之后,或者遇到监管加强了,一旦政府部门较真,有些楼盘就有可能成为违建项目了,一旦项目违建,那基本上就没有开发商愿意接手。比如深圳南岭村就有一个别墅项目,因为违建的问题一直烂尾了十几年,至今这个项目仍然处于烂尾状态。

  第四、设计问题。

  很多项目烂尾了很多年,可能在刚开发的时候设计还是符合当时的市场需求的,安全各方面也符合当时的监管要求,但是项目烂尾多年之后市场的需求以及建筑安全要求都有可能出现变化了。如果开发商贸然接受项目,有可能建成之后因为不符合市场的需求而卖不出去或者只能低价卖,甚至有可能因为安全问题不符合当下的监管要求而不能获得销售许可证的,这种潜在的风险对于接盘方来说是非常大的。

  第五、过户手续繁琐。

  烂尾项目涉及的各方面利益非常多,不仅有原来的开发商,还有众多购买期房的用户,而且在这些用户当中,很多人因为长期没有得到房子,却要还贷款,很多人还在跟开发商打官司,这些官司可能会造成项目无法正常过户或者过户的时间比较长。一旦没法正常过户,那么接盘的开发商就会延长项目周期,这样资金回收的成本会更长,对应的风险是比较大的。

  第六、其他因素。

  烂尾项目的原因各种各样,除了上面我们提到的5种因素之外,还有可能有其他因素。比如项目在开发的过程当中,导致周边一些小区出现裂痕或者其他问题,结果双方惹上官司,如果这种官司一直没有得到解决,那么项目就没法继续开发下去。

  比如深圳龙岗吉祥就有一个比较著名的楼盘,这个楼盘前几年已经开发完成,但是据说因为在施工的过程当中导致周边的小区出现了问题,因此双方一直在打官司,官司至今仍然没有得到解决,即便这个楼盘主体工程以及外墙装修等各方面都已经完成了,但却迟迟没有开盘。