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楼市金九银十风光不再 地产引擎终于熄火

作者: 姜超宏观债券研究   2017-09-24 12:51

     进入9月份以来,向来火爆的“金九”风光不再。不仅汽车零售增速同比转负,地产销售增速也出现大幅下滑,从一二线到三四线城市地产销售全面转负。今年以来三四五线地产的热销对稳增长起到了重要贡献。但从我们监测的19个三四线城市来看,6月份销售增速尚在20%,8月增速归零,9月以来增速是-22%,增速创下2014年以来新低。比如芜湖市7月地产销售增速为22.4%,8月降至-20%,9月降至-31%;宁波8月地产销售增速为16%,9月降至-45%;温州8月地产销售增速为30%,9月降至-16%。

  在最近几年,支撑地产销售的主要动力在于居民举债。14年以前,中国居民部门每年的新增总贷款(包括公积金贷款)维持在3万亿左右,15年升至4.6万亿,16年升至7.1万亿。17年上半年新增总贷款4.3万亿,同比多增9300亿,同比增速为27%。今年上半年,全国地产销售面积同比增长16.1%,销售金额同比增长21.5%,估算全年地产销售面积接近18亿平米,接近2000万套,远超当前人口结构和城市化水平对应的1000万套左右刚需,这意味着地产市场高烧不退的本质是全民借贷投机买房。

  而17年居民的新增举债几乎全部来自于短期贷款。17年上半年居民新增短贷9500亿,同比多增6300亿,占居民新增总贷款的2/3。7、8两月的公积金贷款数据还没有披露,如果仅以商业贷款来观察,17年前8个月居民新增5万亿商业贷款,同比多增9100亿,其中仅短期贷款就同比多增8200亿。17年前8个月的商品房销售金额同比多增约2万亿,考虑到贷款的杠杆效应,这意味着今年以来地产市场销量的增长绝大部分来自于居民的新增短期贷款。各家银行创新的大额信用卡类消费贷可以绕过央行征信监管漏洞,完美地帮助居民在房地产上加杠杆。

  但进入8月份以来,居民部门举债能力出现了显著的下降。一方面,监管部门开始严查消费贷,8月居民户新增短期贷款2165亿,同比新增696亿,同比新增额为2月以来新低。另一方面,由于央行在金融市场维持高利率,商业银行在成本压力下持续上调房贷利率,全国首套房平均利率已经回升至5%以上,8月份的居民户长期贷款降至4470亿、同比少增816亿,连续4个月同比负增。在长贷、短贷全部受限之后,8月份的居民户新增贷款总额为6635亿,同比下降120亿,为15年6月以来首次在非春节月份出现同比负增长。

  地产引擎终于熄火。自从15年开始,中国的地产市场就进入了新一轮繁荣周期,从15年的一线、16年的二线涨到17年的三四五线城市。而17年上半年的经济超预期,主要源于地产繁荣周期延长,上半年的三线以下城市销售同比增长24%,带动三线以下城市地产新开工从5.6%升至13.5%,地产销售和开工的回升对于经济稳定做出了巨大的贡献。而未来如果居民贷款全面受限,必然意味着地产销售的持续下滑,地产引擎终于熄火。8月份的工业增速降至6%的新低,一方面源于环保限产导致生产下滑,另一方面也源于需求回落,限额以上零售中地产相关的家电、家具、装潢等增速均创新低。

  地产调控仍在加码。上周又有重庆等6大城市加码地产调控,其核心手段是引入新购房的限售机制,限售时间从2年到5年不等。这也间接表明了政府调控地产泡沫的决心,房子是用来住的,不是用来炒的,房子可以买,但是不能随便卖,房地产的投机功能将持续弱化。

  加杠杆刺激地产汽车、挤压其他消费。